12–33%
bajo el pico de 2018 · +5,4% i.a. 2025
Oportunidad de co-inversión · 2026
Invertir en Buenos Aires,la capital europeade Latinoamérica
Recuperamos propiedades: compramos bajo mercado, reformamos en 6–8 meses y rentamos en dólares. Tú pones el capital; nosotros operamos.
- desde · por inversor
- US$ 27.800
- renta preferente anual · USD
- 6 %
- TIR objetivo a 5 años · USD
- 9–12 %
La estrategia
¿Qué es el house flipping?
Comprar barato, transformar, vender caro. En Buenos Aires, hoy, las tres piezas se alinean.
- 01
Comprar bien
A reciclar, sucesiones, urgencias: entramos 20–30% bajo mercado.
- 02
Transformar
Reforma integral llave en mano en 6–8 meses.
- 03
Capturar valor
Renta temporal premium en USD y venta en ventana óptima.
El momento
¿Por qué Buenos Aires?
¿Por qué ahora?
Servicios de ciudad europea, a una fracción del m² europeo — saliendo de su ciclo bajista más largo.
Fuentes: idealista (jun-2026) · RIAL UTDT (sep-2025)
69.461
escrituras CABA 2025 · +26,8%, mejor año en dos décadas
30–37%
brecha récord usado vs. a estrenar: el arbitraje
0%
reforma fiscal 2026: venta y alquiler exentos
Es reversible → riesgos#1
de Latam para nómadas digitales
El modelo
Del piso a reciclar
al reparto final
Un ciclo de 3 a 5 años, con reporting en cada hito.
Mes 0
Originación y compra
Vía fideicomiso, con el descuento ya negociado.
Meses 1–8
Reforma integral
Llave en mano, contingencia presupuestada.
Mes 8
Puesta en renta
Renta temporal premium, siempre en dólares.
Años 1–5
Renta trimestral
Preferente 6% anual en USD, acumulativa.
Año 3–5
Venta y reparto
Preferente → 100% capital → plusvalía 80/20.
Los números
Casos, con todas
las cifras sobre la mesa
Un caso real en análisis y el caso tipo de la metodología. Siempre a tres escenarios.
Oportunidad real · Jul 2026
Camargo al 1000, Villa Crespo
3 ambientes a 3 cuadras de Palermo Soho, publicado un 35–45% bajo la media de Villa Crespo (US$ 2.085–2.482/m²).
Plan: reforma de US$ 36.600 (US$ 600/m²) para reconvertir a 1 dormitorio premium + home office.
Aviso activo en Zonaprop al cierre del análisis. Sujeto a verificación y disponibilidad.
- Superficie
- 61 m²
- Publicado en
- US$ 83.000
- Precio/m²
- US$ 1.361
- Descuento aparente
- 35–45%
Valor post-reforma · 3 escenarios
US$ 140.300
Conservador
US$ 149.450
Base
US$ 158.600
Optimista
Total US$ 139.310 All-in US$ 2.284/m²
TIR proyecto TIR inversor (tras cascada)
Renta temporal · 3 escenarios
| Escenario | Renta neta/año | Yield | Cobertura pref. |
|---|---|---|---|
| Conservador | US$ 6.789 | 4,9% | 0,81x |
| Base | US$ 9.287 | 6,7% | 1,11x |
| Optimista | US$ 11.926 | 8,6% | 1,43x |
ADR US$ 60–80 y ocupación 50–65% según escenario; costes operativos del 38% ya descontados. Mercado: ADR US$ 71, ocupación 47–53% (AirROI); producto percentil 75+.
Tickets por co-inversor
Según número de co-inversores en el fideicomiso
3 co-inversores
US$ 46.400
por inversor
4 co-inversores
US$ 34.800
por inversor
5 co-inversores
US$ 27.900
por inversor
Co-inversión
Estructura pensada para
que tú cobres primero
Fideicomiso
Fiduciario profesional y patrimonio separado: el estándar argentino.
Invierte sin viajar
Poder apostillado y CDI/CUIT vía apoderado. Todo a distancia.
3–5 co-inversores
Grupos pequeños: sabes en qué piso inviertes y con quién.
La cascada de retorno
Cada dólar sigue
un orden fijo
Escrita en el contrato de fideicomiso; el fiduciario la ejecuta en ese orden.
- 1º
Renta preferente
6% anual en USD, trimestral y acumulativa.
- 2º
Devolución del capital
El 100% de tu capital vuelve antes de repartir plusvalía.
- 3º
Plusvalía 80 / 20
80% inversores, 20% recoBA: solo cobramos éxito si tú ganas.
Calculadora
¿Cuánto rinde tu ticket?
Sobre el caso metodológico de Recoleta (inversión total US$ 138.850) y un ciclo de 5 años con 4,33 años efectivos de renta desde fin de obra.
US$ 35.000
US$ 25.000US$ 50.000
Escenario
- Renta preferente anual (6%)
- US$ 2.100
- Preferente acumulada (4,33 años)
- US$ 9.093
- Plusvalía estimada (tu 80%)
- US$ 8.486
- Total estimado a 5 años
- US$ 52.579capital + preferente + plusvalía
En escenario base, la renta neta cubre 1,10x la preferente del conjunto de inversores.
Simulación ilustrativa sobre el caso metodológico de Recoleta; no constituye oferta ni garantía de rentabilidad. La preferente es objetivo, no garantizada: en escenario conservador la cobertura es 0,81x y el defecto se acumula contra la venta. Plusvalías del caso por escenario: US$ 13.017 / 42.081 / 78.741.
La referencia honesta
Cómo compara
Frente al crowdfunding inmobiliario que ya conoces.
| Vehículo | Retorno | Divisa | Naturaleza |
|---|---|---|---|
| Urbanitae | TIR media realizada 12,2% | EUR | Crowdfunding regulado (CNMV) |
| StockCrowd IN | 10–12% | EUR | Crowdfunding regulado |
| Civislend | 8–13% | EUR | Crowdlending inmobiliario |
| Reental | ~7–19% | EUR | Inmobiliario tokenizado |
| Depósitos / letras | 2–3% | EUR | Renta fija conservadora |
| recoBA | 9–12% objetivo | USD | Activo real escriturado vía fideicomiso · equity creada en la compra |
Rangos publicados por cada plataforma; Urbanitae, TIR media realizada (CNMV). Rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras.
Transparencia radical
Riesgos, sin letra pequeña
Los seis riesgos reales — y cómo los mitigamos.
Cambiario y repatriación
Argentina tiene historial de cepos y restricciones.
Mitigación
Operativa 100% en USD billete: compra, renta y venta.
Reversibilidad fiscal
La exención de 2026 puede revertirse con otro gobierno.
Mitigación
Los escenarios no dependen de la exención.
Ejecución de obra
Toda reforma puede desviarse en coste o plazo.
Mitigación
Contingencia del 10% y contrato llave en mano.
Compresión de la renta
Más oferta temporal puede comprimir ADR y ocupación.
Mitigación
Percentil 75+ y plan B: alquiler tradicional en USD.
Liquidez
Sin mercado secundario: no se vende con un clic.
Mitigación
Horizonte 3–5 años y activo real siempre vendible.
Ciclo político
Elecciones 2027: el clima puede cambiar.
Mitigación
Ventana de venta flexible; la renta USD paga la espera.
Hoja de ruta
Empezamos pequeño,
a propósito
Fase 1 · 2026Ahora
Operación piloto
Círculo cercano y toda la documentación como precedente.
Fase 2 · 2027
Escalado
3–5 operaciones en paralelo y track record público.
Fase 3 · 2028+
Vehículo multi-activo
Diversificación y captación estructurada desde Madrid.
¿Hablamos?
Treinta minutos para contarte la operación piloto — con los números delante y todas las preguntas incómodas que quieras.
nicolasminahk@gmail.com