69.461
escrituras CABA 2025 · +26,8%, mejor año en dos décadas
Co-inversión en flipping · Buenos Aires 2026
Comprar bien,reformar,vender en meses
Compramos propiedades por debajo de mercado en Buenos Aires, ejecutamos la reforma y vendemos. Ciclo completo en 6–8 meses, todo en dólares.
- ciclo completo
- 6–8 meses
- bajo mercado en la compra
- 20–30 %
- desde · por inversor
- US$ 27.800
Cómo funciona
Entrar y salir
en un mismo año
Sin esperar el ciclo: el margen se crea en la compra y se realiza con la venta del producto terminado.
Mes 0
Compra
Activo 20–30% bajo mercado, vía fideicomiso.
Obra
Reforma integral
Llave en mano, con contingencia del 10%.
Salida
A mercado
Producto terminado donde la brecha es 30–37%.
Mes 6–8
Venta y reparto
Capital y resultado, en dólares.
El momento
¿Por qué Buenos Aires?
¿Por qué ahora?
El m² más barato de las grandes capitales, un mercado que volvió a transaccionar y una brecha récord entre usado y a estrenar.
Fuentes: idealista (jun-2026) · RIAL UTDT (sep-2025)
30–37%
brecha récord usado vs. a estrenar: el arbitraje
12–33%
bajo el pico de 2018 · +5,4% i.a. 2025
0%
reforma fiscal 2026: venta exenta del cedular
Es reversible → riesgosLa operación
Un caso real,
con los números abiertos
Oportunidad real · Jul 2026
Camargo al 1000, Villa Crespo
3 ambientes a 3 cuadras de Palermo Soho, publicado un 35–45% bajo la media de Villa Crespo (US$ 2.085–2.482/m²). Reforma de US$ 36.600 para reconvertir a 1 dormitorio premium + home office.
Aviso activo en Zonaprop al cierre del análisis. Sujeto a verificación y disponibilidad.
- Superficie
- 61 m²
- Publicado en
- US$ 83.000
- Precio/m²
- US$ 1.361
- Descuento aparente
- 35–45%
Valor de venta post-reforma
Conservador
US$ 140.300
Base
US$ 149.450
Optimista
US$ 158.600
Total US$ 139.310All-in US$ 2.284/m²
Desglose de la operación tal como fue analizada. En la modalidad exprés el equipamiento se ajusta al producto de venta y el holding se reduce por el plazo más corto: el número final de cada operación se presenta cerrado en la llamada, con sus tres escenarios.
Tickets por co-inversor
Según número de co-inversores en el fideicomiso
3 co-inversores
US$ 46.400
por inversor
4 co-inversores
US$ 34.800
por inversor
5 co-inversores
US$ 27.900
por inversor
Cómo se estructura
Un activo real,
a tu nombre
Fideicomiso
Fiduciario profesional y patrimonio separado: el estándar argentino.
Invierte sin viajar
Poder apostillado y CDI/CUIT vía apoderado. Todo a distancia.
3–5 co-inversores
Grupos pequeños: sabes en qué piso inviertes y con quién.
Producto propio
Software propio,
no solo capital
El mismo software con el que encontramos y controlamos cada operación es el que ponemos a disposición de quien invierte con nosotros.
Radar de oportunidades
Rastrea publicaciones bajo mercado en Valencia, Madrid y Buenos Aires y las ordena por potencial de reforma.
Uso interno y partnersbuscador.recoba.casa
Seguimiento de tu inversión
Panel con el avance de obra, hitos, fotos y documentos de la operación — abierto en todo momento.
Para co-inversoresgestion.recoba.casa
Herramientas para flippers
Lo que construimos para operar mejor lo compartimos con la comunidad que hace flipping a ambos lados del Atlántico.
Comunidad
Transparencia radical
Riesgos, sin letra pequeña
Precio y tiempo de venta
El comprador puede tardar, o pagar menos de lo proyectado.
Mitigación
El colchón se compra: entrar 20–30% bajo mercado. Si la ventana se cierra, rentamos en USD y vendemos más adelante.
Ejecución de obra
Toda reforma puede desviarse en coste o plazo.
Mitigación
Contingencia del 10% y contrato llave en mano con el constructor.
Cambiario
Argentina tiene historial de cepos y restricciones.
Mitigación
Operativa 100% en USD billete: compra, obra y venta.
Ciclo político y fiscal
Elecciones 2027 y una exención de 2026 que puede revertirse.
Mitigación
El ciclo corto reduce la exposición y los escenarios no dependen de la exención.
¿Hablamos?
Treinta minutos con los números delante. Estamos cerrando la operación piloto de 2026.
nicolasminahk@gmail.com